빌딩은 쏟아지고 임대료는 오른다 — 서울 상업용 시장의 역설
공급이 늘면 임대료가 내린다는 교과서 공식이 올여름 서울 상업용 시장에서는 통하지 않았습니다. 2분기 서울에 약 9만9000평 규모의 오피스 11곳이 새로 들어서며 공실률이 올랐는데, 임대료는 오히려 상승 흐름을 이어갔습니다. 이 역설의 구조를 이해하면 상가 투자에서 지금 어느 자리를 골라야 하는지가 보입니다.
출처: 이데일리 2026.08.30 보도 · CBRE코리아 2026년 2분기 리포트 · 청약홈 연동 자체 집계 (갱신 08.31) · 검증 2026-08-31
공실률과 임대료가 같이 오른 여름
올해 2분기 서울에는 32만7000㎡, 약 9만9000평 규모의 오피스 11곳이 한 분기 동안 새로 공급됐습니다. 그 여파로 서울 평균 공실률은 6.5%로 전 분기보다 0.4%포인트 올랐고, 공급이 집중된 도심권역(CBD)은 7.3%로 2.4%포인트 뛰었습니다(출처: 이데일리 2026.08.30 보도). 통상이라면 임대료가 눌릴 국면인데, 보도에 따르면 임대료는 오히려 오르는 흐름이 이어졌습니다.
상권 쪽에서도 결이 비슷한 신호가 나옵니다. CBRE코리아의 2분기 시장 자료는 성수·용산 등 신흥 상권이 임대료 성장을 이끄는 한편, 명동·강남 같은 전통 상권은 공실률 하락이 두드러지며 주요 가두 상권이 균형적 성장으로 이동하고 있다고 진단했습니다(출처: CBRE코리아 2026년 2분기 리포트). 평균 공실률이 오르는데 좋은 자리의 임대료가 함께 오르는, 전형적인 양극화 국면입니다.
역설의 정체 — 평균이 아니라 등급이 움직인다
이 현상은 수요 실종이 아니라 수요 재배치로 읽어야 한다는 것이 더에셋스퀘어 컨설턴트팀의 해석입니다. 새로 지어진 프라임급 건물로 임차인이 갈아타면서 신축의 임대료는 높게 형성되고, 빈자리는 구축과 애매한 입지에 쌓입니다. 공실 통계는 평균이라 두 흐름이 섞여 보이지만, 임대료 통계는 계약이 일어난 자리 중심이라 상단의 힘이 그대로 드러나는 것입니다.
상가 투자자에게 이 구조는 그대로 적용됩니다. 배후 오피스 인구가 두꺼워지는 신축 권역의 근생 상가와, 임차 수요가 구축에 묶여 있는 권역의 상가는 같은 상가라는 이름만 공유할 뿐 다른 상품입니다. 청약홈 연동 자체 집계(갱신 08.31)로 전국 활성 상가 분양 현장은 12곳인데, 같은 분양가율이라도 배후 수요의 방향이 다르면 5년 뒤 성적은 크게 갈립니다.
상가 계약 전 3단계 점검
첫째, 관심 상가의 배후가 신축 오피스·주거로 채워지는 권역인지, 이탈이 진행되는 권역인지부터 확인하십시오. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사에서 분기별 공실률과 임대가격지수를 지역 단위로 직접 열람할 수 있습니다. 둘째, 분양 상가라면 시행사가 제시하는 예상 임대료가 아니라 반경 안 실제 임대차 시세를 현장에서 확인해 수익률을 다시 계산하십시오. 셋째, 공실 리스크는 1층보다 상층부에서 먼저 커지므로 층별 용도 계획의 현실성을 따져 보십시오.
본 기사는 공개된 시장 자료에 대한 해설로 특정 상권이나 상품의 매입을 권하지 않습니다. 상업용 부동산 투자에는 공실·금리 위험이 따르며 그 판단과 결과는 투자자 본인의 몫입니다.
📌 더에셋스퀘어 분양 리서치 — 한 줄 결론
공급 증가와 임대료 상승이 공존하는 지금은 평균 지표로 판단하면 틀리는 시장입니다. 배후 수요가 유입되는 자리와 이탈하는 자리를 가르는 것이 상가 투자의 전부이며, 예상 수익률이 아닌 실제 임대차 시세로만 계산해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 서울 오피스 공실률은 지금 어느 수준인가요?
2분기 서울 평균 공실률은 6.5%로 전 분기보다 0.4%포인트 올랐고, 신규 공급이 몰린 도심권역(CBD)은 7.3%로 2.4%포인트 뛰었습니다. 같은 분기 서울에는 오피스 11곳, 32만7000㎡가 새로 공급됐습니다(출처: 이데일리 2026.08.30 보도).
Q. 공실이 느는데 임대료는 왜 오르나요?
임차인이 신축 프라임 건물로 옮겨가면서 상단 임대료는 오르고 빈자리는 구축에 쌓이는 양극화 구조 때문입니다. 공실률은 평균 지표라 두 흐름이 섞여 보이지만, 임대료는 실제 계약이 일어나는 좋은 자리의 힘을 반영합니다.
Q. 상가 분양을 검토할 때 무엇부터 봐야 하나요?
배후 수요의 방향이 먼저입니다. 신축 오피스·주거가 들어차는 권역인지 확인하고, 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사의 지역별 공실률·임대가격지수를 열람한 뒤, 시행사 제시 수익률이 아닌 반경 안 실제 임대차 시세로 수익률을 재계산하는 순서를 권합니다.
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본 분석은 이데일리 · CBRE코리아 · 한국부동산원 등 공개 보도의 사실(헤드라인·수치)을 더에셋스퀘어 분양 리서치가 재구성·해석한 원본 콘텐츠입니다. 기사 본문 복제 없이 출처를 명시합니다.
· 이데일리 · CBRE코리아 · 한국부동산원 원문 보기(외부) →※ 본 콘텐츠는 정보 제공이며 투자 자문이 아닙니다. 투자 의사결정과 그 결과는 본인 책임입니다.