목동 노른자 땅도 돌아섰다 — 미분양 37% 지산 시대의 출구와 남은 함정

승인받은 계획을 스스로 접다

서울경제 보도에 따르면 CBS는 서울 양천구 목동 917-1 일대 사옥 부지의 도시계획 변경을 위한 사전협상 절차에 착수했고, 1차 조정회의에서는 기존 업무시설 중심 계획 대신 오피스텔과 시니어주택을 포함하는 방안이 논의됐습니다. 이 부지는 2024년 5월 서울시 심의에서 방송·미디어 산업 중심의 '뉴미디어 스타트업 허브' 지식산업센터로 조성하는 계획이 통과됐던 곳입니다 — 부지 6730㎡, 용적률 799.3%, 연면적 약 7만9238㎡ 규모였습니다.

착공 전에 사업 방향을 바꾼 판단의 배경은 시장 데이터에 있습니다. 파이낸셜뉴스 보도에 따르면 2022~2024년 공급된 전국 65개 지식산업센터 사업장의 평균 미분양률은 37%이고 서울은 43%, 경기는 32% 수준으로 추정됩니다. 이로 인한 건설사 잠재 손실 추정치는 8조3000억원에 이릅니다. 노른자 입지조차 '지으면 팔린다'는 공식이 깨진 것을 확인하고 움직인 셈입니다.

전환이 출구가 되려면 — 양천구 신고 데이터의 경고

다만 오피스텔 전환이 만능 열쇠는 아닙니다. 더에셋스퀘어가 국토부 실거래가 공개시스템을 집계한 8월 계약분 신고(갱신 08.15)에서 양천구 오피스텔 매매 신고는 1건에 그쳤습니다. 같은 기간 양천구 아파트 신고가 35건인 것과 비교하면, 이 지역 수요의 무게중심은 여전히 아파트에 있습니다. 지산이 안 팔리는 땅에 오피스텔을 세운다고 수요가 저절로 생기지는 않는다는 것을 신고 원장이 보여줍니다.

결국 전환의 성패는 상품이 아니라 수요 검증에 달려 있습니다. 시니어주택처럼 공급이 부족한 유형, 역세권·병원 접근성 같은 실수요 조건이 갖춰진 부지는 전환이 출구가 되지만, 미분양 지산의 입지 약점을 그대로 안고 옷만 갈아입는 사업장은 미분양의 이름만 바뀔 뿐입니다. 분양받은 수분양자 입장에서는 내 사업장의 전환 계획이 어느 쪽인지 가려내는 것이 자산 방어의 출발점입니다.

오늘 확인할 것

첫째, 지식산업센터 분양을 보유 중이거나 검토 중이라면 오늘 해당 사업장의 공실·미분양 현황과 시행사의 용도변경 추진 여부를 확인하십시오. 관할 지자체 도시계획과에 사전협상·지구단위계획 변경 신청 여부를 문의하면 공개 절차 진행 상황을 알 수 있습니다. 둘째, 임차 수요의 실체를 보십시오. 입주 예정 기업의 업종 제한과 실제 임대차 계약률은 분양 광고가 아니라 등기·계약 자료로 검증해야 합니다.

셋째, 전환 기대감만으로 미분양 지산을 저가 매수하는 전략은 인허가 리스크를 통째로 떠안는 선택입니다. 도시계획 변경은 수년이 걸리고 무산될 수 있으며, 그 기간의 금융비용은 매수자 몫입니다(출처: 서울경제 보도). 이 기사는 보도와 신고 데이터에 근거한 시장 해설이며 투자 자문이 아닙니다. 지산 매수·보유 판단의 책임은 본인에게 있음을 유의하십시오.

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