감정가의 36.1%에도 안 팔린다 — 제주 토지 경매, 열에 여덟이 유찰

낙찰률 20.1%, 낙찰가율 36.1% — 제주 경매장의 실제 온도

6월 제주 지역 토지 경매는 468건이 진행돼 94건만 낙찰됐습니다. 낙찰률 20.1%, 낙찰가율은 감정가 대비 36.1%였습니다(출처: 한라일보 2026.07). 5월에는 352건 중 55건(낙찰률 15.6%)에 그쳤고, 4월에도 404건 중 67건(16.6%)이었습니다(출처: 제주도민일보 2026.07). 감정가의 절반은커녕 3분의 1 수준까지 내려온 가격에도 응찰자가 붙지 않는 흐름이 봄부터 이어지고 있는 것입니다.

물건은 계속 쌓입니다. 전국 부동산 경매 물건은 3년 새 2.4배로 불어났고, 금융비용 부담과 경기 둔화로 토지·상가 같은 수익형 자산이 경매장으로 계속 유입되고 있다는 분석입니다(출처: 아시아투데이 2026.07.10). 공급은 늘고 수요는 관망하는 구도가 유지되는 한, 유찰이 유찰을 부르는 악순환이 쉽게 끊기지 않습니다.

주거 실거래는 두터운데 땅은 침체 — 자산 간 온도차

같은 시점의 주거 시장과 겹쳐 보면 온도차가 더 선명합니다. 더에셋스퀘어 데이터 분석(출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 갱신 07.22)으로 최근 수집된 전국 55개 지역 아파트 매매 신고 표본을 보면, 파주·김포·시흥·광주 등 수도권 외곽을 포함해 21개 지역이 수집 상한인 100건에 도달할 만큼 주거 거래는 저변이 살아 있습니다. 주택은 실수요가 받치는 반면, 토지는 개발 기대가 꺾이면 수요 자체가 사라지는 자산이라는 차이가 경매 지표로 그대로 드러난 셈입니다.

토지 시장의 침체는 반대로 준비된 매수자에게는 선별의 시간이기도 합니다. 다만 싸다는 이유만으로 응찰하면 환금성 없는 자산을 떠안게 됩니다. 이 글은 경매 참여를 권유하는 내용이 아니며, 응찰과 매입 판단의 결과는 응찰자 본인의 몫입니다.

오늘 확인할 것

첫째, 토지 경매나 급매를 검토 중이라면 감정가 산정 시점부터 확인하세요. 감정이 시세 고점에 이뤄졌다면 낙찰가율 36.1%도 실제로는 싼 가격이 아닐 수 있습니다. 둘째, 해당 필지의 지목·용도지역과 함께 도로에 접했는지(맹지 여부), 지분 매각인지 단독 소유권인지 등기부와 토지이용계획확인원으로 확인하세요. 유찰이 반복된 물건은 대부분 이 지점에 이유가 있습니다.

셋째, 낙찰 후 활용 계획이 구체적이지 않다면 보유 기간의 재산세와 관리 비용, 재매각 가능성까지 계산에 넣으세요. 토지는 사는 것보다 파는 것이 어려운 자산입니다.

자주 묻는 질문

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