역세권에도 90%가 빈다 — 지식산업센터의 오피스텔 전환은 출구가 될까

공실 지산을 주거로 — 입법이 속도를 낸다

머니투데이(2026.06.29) 보도에 따르면 정부 주택공급 대책의 후속 입법이 속도를 내고 있습니다. 핵심은 일반공업지역 안 공실 지식산업센터를 2027년까지 한시적으로 오피스텔로 전환할 수 있게 허용하는 것입니다. 지금까지는 지원시설 구역에만 오피스텔이 들어갈 수 있었지만, 공실 해소와 비아파트 공급 확대를 위해 용도 변경의 문을 열었습니다. 전용 30㎡ 미만 준주택으로 바꾸면 주차장 추가 확보 의무도 한시 면제됩니다.

배경에는 심각한 공실이 있습니다. 역세권 입지인데도 공실률이 90%에 이르는 지식산업센터 사례가 보도될 만큼(머니투데이 2026.04.05), 수도권 외곽을 중심으로 공급 과잉의 후유증이 깊습니다. 별도로 비어 있는 지식산업센터를 사들여 리모델링한 뒤 임대주택으로 공급하는 매입임대 방식도 제도화가 추진되고 있습니다(파이낸셜뉴스 2026.06.10).

전환의 성패는 건물이 아니라 동네가 결정한다

오피스텔 전환은 공실 건물에 두 번째 삶을 주는 카드지만, 자동으로 성립하는 답은 아닙니다. 호실별로 소유자가 흩어진 지식산업센터는 용도 변경과 리모델링에 필요한 동의를 모으는 것부터가 관문이고, 공사비를 감당한 뒤에도 그 지역에 주거 임차 수요가 없다면 '빈 공장'이 '빈 원룸'으로 바뀔 뿐입니다.

그래서 판단 기준은 건물 스펙이 아니라 동네의 주거 거래량입니다. 더에셋스퀘어 데이터 분석(출처: 국토부 실거래가, 갱신 07.28) 기준 지식산업센터 밀집 권역의 최근 오피스텔 매매 신고 표본을 보면 구로 27건, 금천 11건, 성동 10건으로, 인접 업무지인 영등포(62건)와 뚜렷한 층 차이가 납니다. 같은 '지산 밀집지'라도 주거 상품 거래가 붙는 정도는 권역마다 다르다는 뜻이며, 전환 카드의 실효성도 그만큼 갈립니다.

오늘 확인할 것

첫째, 지식산업센터 호실을 보유 중이라면 소재지가 일반공업지역인지, 전환 허용 대상에 해당하는지 지자체 건축과에 확인하십시오. 한시 제도는 시한(2027년)이 지나면 닫힙니다. 둘째, 전환을 염두에 둔 매수라면 해당 생활권의 오피스텔 월세 시세와 공실률을 먼저 확인하십시오 — 임차 수요 검증 없는 전환 기대 매수는 공실의 형태만 바꾸는 선택이 될 수 있습니다.

셋째, 신규 분양 검토자라면 분양 상담에서 '전환 가능성'이 세일즈 포인트로 등장하는지 주의 깊게 들으십시오. 전환은 공실 문제의 수습책이지 수익 보장 장치가 아닙니다. 확정되지 않은 용도 변경을 전제로 한 수익률 계산서는 걸러야 합니다. 본 기사는 투자 자문이 아니며 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

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