공실 지식산업센터, 주택으로 길 열리나 — 용도 개편이 바꿀 출구의 손익

산업혁명 시대의 규제를 손보는 이유

헤럴드경제 부동산360 보도에 따르면 국토부는 공실 상가와 지식산업센터를 주택으로 활용할 수 있도록 용도지역 체계 개편을 추진하고 있습니다. 산업 고도화와 재택근무 확산으로 공간 수요가 달라졌는데 주거·업무 공간을 엄격히 분리하는 현행 도시·건축 규제로는 대응이 어렵다는 진단입니다. 앞서 정부는 공실 상가의 주거 전환을 허용하는 특별법 추진 방침을 밝혔고(출처: 뉴스1 보도), 상가·지산을 준주택으로 활용하는 방안도 공론화된 바 있습니다(출처: 한국경제 2026.05.26 보도).

배경은 절박합니다. 2022년 이후 공급된 지식산업센터의 약 40%가 미분양 상태로, 이에 따른 건설사 금융 부담이 8조원을 넘는 것으로 추정됐습니다(출처: 파이낸셜뉴스 2026.07.10 보도). 역세권 입지인데도 공실률이 90%에 이르는 사례까지 보도됐습니다(출처: 머니투데이 2026.04 보도). 산업 수요 검증 없이 인허가가 쏟아진 결과가 공실로 돌아온 시장에서, 용도 전환은 사실상 유일하게 남은 구조적 해법입니다.

전환이 돈이 되는 곳과 안 되는 곳 — 신고 데이터의 답

핵심 질문은 하나입니다. 지산을 주거로 바꾸면 그 주거를 받아줄 수요가 있는가. 더에셋스퀘어가 국토부 실거래가 공개시스템을 집계한 8월 계약분 신고(갱신 08.16)를 보면 지산 밀집 3개 구의 오피스텔 매매 신고는 성동구 2건, 구로구 7건, 금천구 1건 — 합계 10건에 그쳤습니다. 서울 전체 오피스텔 신고에서 차지하는 비중이 한 자릿수 퍼센트에 불과합니다. 전환 허용이 곧 수요 창출은 아니라는 것을 신고 원장이 미리 보여주고 있습니다.

그래서 전환의 손익은 입지별로 갈립니다. 역세권·업무지구 인접·생활 인프라를 갖춘 호실은 주거 전환 시 임대 수요를 기대할 수 있어 이번 개편이 실질적 호재가 됩니다. 반면 산업 수요도 주거 수요도 검증되지 않은 외곽 지산은 용도를 바꿔도 공실의 이름만 바뀔 가능성이 큽니다. 제도는 문을 열 뿐이고, 문 밖에 수요가 서 있는지는 입지가 결정합니다.

오늘 확인할 것

첫째, 지산을 보유하고 있다면 토지이음(eum.go.kr)에서 내 호실 소재지의 용도지역과 지구단위계획을 오늘 확인해 두십시오. 개편안이 확정될 때 전환 가능 여부를 가르는 것은 결국 소재지의 도시계획 조건입니다. 둘째, 보유 호실 반경 500m의 주거 수요 증거 — 오피스텔·아파트 실거래 신고, 임대 호가, 공실률 — 를 수집해 두십시오. 전환 기대가 시세에 반영되기 전에 팔지, 전환을 기다릴지 판단의 근거가 됩니다.

셋째, 매수를 검토 중이라면 전환 기대만으로 마이너스 프리미엄 매물에 접근하는 것은 이릅니다. 용도지역 개편과 특별법은 아직 추진 단계로 시행 시기와 적용 범위가 확정되지 않았습니다. 확정 전 선반영된 가격은 정책 지연 시 그대로 손실이 됩니다. 본 기사는 공개 보도와 실거래 데이터를 해설한 것으로 투자 자문이 아니며, 매매의 최종 판단은 본인 책임입니다.

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