1층마저 비기 시작했다 — 7개 분기 연속 오른 공실률이 상가 계약자에게 묻는 것
국회에 제출된 자료 기준 전국 일반상가 평균 공실률은 13%대를 넘어 2024년 3분기 이후 7개 분기 연속 상승했습니다(헤럴드경제 보도). 한국부동산원은 올해부터 '1층 공실률'을 따로 공표하기 시작했는데, 1분기 전국 일반상가 1층 공실률은 6.5%였습니다(뉴시스 2026.4.30 보도). 상가 투자의 마지막 안전지대로 불리던 1층마저 통계로 관리해야 하는 시대입니다.
출처: 국회 제출 자료 — 헤럴드경제 보도 · 한국부동산원 — 뉴시스 2026.4.30 보도 · 한국부동산원 — 서울경제 보도 · 더에셋스퀘어 데이터 분석 — 국토부 실거래가, 갱신 10.11 · 검증 2026-10-11
7개 분기 연속 상승 — 공실률 13%대가 '뉴노멀'이 되는 중
전국 일반상가 평균 공실률은 2024년 3분기 이후 올해 2분기까지 7개 분기 연속 올라 13%대를 넘어섰습니다(국회 제출 자료 — 헤럴드경제 보도). 한국부동산원의 공식 임대동향조사에서도 1분기 전국 상가 공실률은 13.1%로 전분기보다 0.3%포인트 올랐습니다(뉴시스 2026.4.30 보도). 분기마다 조금씩, 그러나 한 번도 꺾이지 않고 오르는 추세라는 점이 단기 충격보다 무겁습니다.
서울도 예외가 아닙니다. 2분기 서울 일반상가 공실률은 9.4%로 2021년 4분기 이후 최대치를 기록했고, 신촌·이대, 잠실·송파 같은 주요 상권의 공실 상황이 코로나 정점기 수준으로 돌아갔다는 분석이 나옵니다(서울경제 보도).
'1층은 안 빈다'는 통념의 종말 — 1층 공실률 6.5% 첫 공표
한국부동산원은 올해 1분기 조사부터 일반상가 1층 공실률을 처음 공표했습니다. 전국 평균 6.5%, 100곳 중 6~7곳의 1층이 비어 있다는 뜻입니다. 지역별로는 광주, 경북, 대구 순으로 높았습니다(뉴시스 2026.4.30 보도). 1층 공실률을 따로 집계하기 시작했다는 것 자체가, 1층 공실이 더 이상 예외적 사건이 아니라 관리해야 할 지표가 됐다는 신호입니다.
같은 1분기 조사에서 전국 일반상가 투자수익률은 1.80%(분기 기준)로 전분기보다 0.06%포인트 올랐습니다. 공실률과 수익률이 동시에 오르는 것은 모순처럼 보이지만, 임대가 되는 상가와 안 되는 상가의 격차가 벌어지며 평균이 갈라지는 현상에 가깝습니다.
같은 날 주거 신고는 1158건 — 돈이 상가를 건너뛰는 흐름
국토부 실거래가 공개시스템의 최근 하루치 수집분을 보면 전국 모니터링 지역에서 아파트 매매 922건, 오피스텔 매매 236건, 합계 1158건이 신고됐습니다. 더에셋스퀘어 데이터 분석 (출처: 국토부 실거래가, 갱신 10.11). 주거용 자산의 거래는 하루 단위로도 활발하게 잡히는 반면, 상가는 공실률이 7개 분기 연속 오르는 중입니다.
유동성이 주거와 핵심지로만 도는 국면에서는, 상가 분양의 '예상 임대수익률' 숫자를 그대로 믿기보다 그 상권에서 실제로 임대차가 성사되고 있는지를 먼저 봐야 합니다. 계약서상 최대 임대료가 아니라 반복적으로 발생 가능한 순영업소득(NOI)이 판단 기준이 되어야 한다는 지적도 같은 맥락입니다(한경 랜드밸류업 보도).
오늘 확인할 것
첫째, 관심 상가가 있는 시군구의 공실률을 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 직접 조회하세요. '상업용부동산 임대동향조사' 메뉴에서 분기별 공실률·임대료·투자수익률을 지역 단위로 볼 수 있습니다.
둘째, 분양 상담에서 제시받은 예상 임대료가 있다면, 같은 건물 또는 같은 블록의 실제 임대 매물 호가와 비교해 보세요. 셋째, 1층이 아닌 상가를 검토 중이라면 그 건물 1층의 공실 여부를 현장에서 직접 확인하세요. 1층이 비어 있는 건물의 상층부 상가는 공실 위험이 구조적으로 더 높습니다. 상가는 입지 평균이 아니라 호(戶) 단위로 성패가 갈립니다.
📌 더에셋스퀘어 분양 리서치 — 한 줄 결론
7개 분기 연속 오르는 공실률, 그리고 처음 공표되기 시작한 1층 공실 통계는 상가 시장의 체질 변화를 말합니다. 지금 상가 분양 계약의 판단 기준은 '수익률 몇 %'가 아니라 '이 호실에 실제로 임차인이 들어올 것인가'입니다. 공실률 통계·현장 1층 상태·실제 임대 호가, 세 가지를 확인하기 전에는 계약금을 넣지 마세요.
자주 묻는 질문
Q. 지금 전국 상가 공실률은 어느 정도인가요?
국회 제출 자료 기준 전국 일반상가 평균 공실률은 13%대를 넘어 2024년 3분기 이후 7개 분기 연속 상승했습니다. 한국부동산원 공식 조사로는 1분기 13.1%였습니다. (출처: 헤럴드경제·뉴시스 보도)
Q. 1층 상가도 공실이 많은가요?
한국부동산원이 올해 1분기부터 처음 공표한 일반상가 1층 공실률은 전국 평균 6.5%로, 100곳 중 6~7곳의 1층이 비어 있습니다. 광주·경북·대구 순으로 높았습니다. (출처: 뉴시스 2026.4.30 보도)
Q. 상가 분양 계약 전 무엇을 확인해야 하나요?
① 한국부동산원 R-ONE에서 해당 지역 공실률·투자수익률 ② 같은 건물·블록의 실제 임대 호가와 분양 상담 예상 임대료 비교 ③ 해당 건물 1층의 공실 여부 현장 확인, 이 세 가지가 최소 확인 항목입니다. 본 정리는 투자 자문이 아니며 최종 판단과 책임은 본인에게 있습니다. (출처: 한국부동산원 통계 안내 기준)
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