평균이라는 단어는 자주 거짓말을 합니다. 올해 1월부터 9월 18일까지 전국 아파트 1순위 평균 경쟁률은 5.6대 1 — 작년 같은 기간 10.2대 1에서 반토막 났습니다(직방 집계, 뉴스핌 2026.10.6 보도). 이 숫자만 보면 청약 시장은 식었습니다. 그런데 같은 기간 어떤 단지는 수십 대 1을 넘겼고, 어떤 공고는 신청자가 한 명도 없었습니다. 평균은 체온계가 아니라 두 극단을 섞어버린 믹서기입니다. 그래서 오늘은 같은 시장을 세 개의 저울에 나눠 올립니다.
저울 1 — 상한제 6.75 대 비상한제 3.68
분양가상한제 적용 단지의 1순위 평균은 6.75대 1, 비적용 단지는 3.68대 1. 격차는 약 1.8배입니다(EBN 2026.10.10 보도). 이 저울이 기우는 이유는 단순합니다. 8월 기준 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가가 6287만원으로 1년 새 34% 뛰면서(같은 보도), 청약의 본질이 '새 집 마련'에서 '시세 대비 할인 티켓 확보'로 바뀌었기 때문입니다. 상한제는 그 할인율이 제도로 보증된 유일한 창구입니다.
저울 2 — 공공 19 대 민간 4.4
공공분양의 1순위 평균은 19대 1로 민간분양 4.4대 1의 네 배가 넘습니다(직방 집계, 뉴스핌 2026.10.6 보도). 첫 번째 저울과 같은 원리가 작동합니다. 공공분양은 분양가가 구조적으로 낮게 설계되는 데다 전매·거주 요건이 붙어도 수요자가 개의치 않습니다. 가격 확실성 앞에서 규제는 장애물이 아니라 오히려 '진짜 싸다'는 신호로 읽히는 셈입니다.
저울 3 — 서울 63.1 대 전국 5.6
지역 저울은 가장 극단적입니다. 서울의 1순위 평균은 63.1대 1로 전국 평균의 열 배를 넘습니다(뉴스핌 2026.10.6 보도). 반대쪽 접시의 무게는 더에셋스퀘어가 직접 쟀습니다. 청약홈에 접수 결과가 공개된 최신 4개 모집공고를 집계하니 공급 736가구에 1·2순위 신청 212건, 그중 한 공고는 신청자 0명이었습니다. 더에셋스퀘어 데이터 분석 (출처: 청약홈, 갱신 10.18). 서울의 63.1과 이 0 사이에 전국 5.6이라는 평균이 떠 있을 뿐, 그 평균에 해당하는 단지는 실제로는 거의 없습니다.
세 저울의 공통 기울기 — 그리고 10월의 선택
세 저울은 전부 같은 방향으로 기울어 있습니다. 가격 확실성이 제도(상한제·공공)나 입지(서울)로 보증되는 접시 쪽입니다. 10월에는 전국 60개 단지 4만5691가구가 분양 예정 — 작년 같은 달의 2.7배입니다(부동산R114 집계, 한국경제 2026.9.30 보도). 물량이 많다는 것은 고를 수 있다는 뜻이지, 아무 데나 넣어도 된다는 뜻이 아닙니다. 모집공고문에서 상한제 적용 여부를 확인하고, 공공 물량 일정과 겹치는지 보고, 그 지역 직전 공고의 타입별 접수 건수를 청약홈에서 실측한 뒤에 줄을 고르세요. 세 저울이 모두 반대쪽으로 기운 단지라면, 청약통장을 아끼는 것도 전략입니다.
이 글은 공개 보도와 더에셋스퀘어 자체 데이터 분석을 교차해 작성했으며, 투자 자문이 아닙니다. 청약·계약 의사결정의 책임은 본인에게 있습니다.