10월 분양 달력이 올해 가장 두껍습니다. 전국 60개 단지에서 임대를 포함해 4만5691가구가 분양 예정이고, 이는 지난해 같은 달의 2.7배 물량입니다(한국경제·파이낸셜뉴스 2026.9.30 보도). 물량이 쏟아지면 당첨자가 늘고, 당첨자가 늘면 몇 달 뒤 반드시 늘어나는 것이 있습니다. 분양권을 계속 들고 갈지, 중간에 넘길지를 묻는 고민입니다. 실제로 국토부 실거래가 공개시스템 집계로는 10월 계약분 월초 신고만으로 전국 모니터링 지역에서 아파트 분양권 114건, 오피스텔 분양권 20건이 손바뀜됐습니다. 더에셋스퀘어 데이터 분석 (출처: 국토부 실거래가, 갱신 10.03). 그런데 이 결정의 손익은 시세보다 세 가지 숫자가 먼저 결정합니다. 70, 60, 그리고 3입니다.
첫 번째 숫자, 70 — 1년을 못 채우면 양도차익의 7할
분양권을 취득한 지 1년이 되기 전에 양도하면 양도소득세율은 70%입니다. 여기에 개인지방소득세가 양도세의 10%(세율 기준 7%p)로 따라붙어 명목 부담은 차익의 77%에 이릅니다(출처: 소득세법 양도소득세율 규정, 국세청 안내 기준). 프리미엄 1억 원을 받고 넘겨도 필요경비를 제하기 전 기준으로 7700만 원가량이 세금 몫이라는 계산입니다. 당첨 직후의 단기 전매는 세후로 따지면 남는 것이 생각보다 얇습니다. 전매를 염두에 둔다면 계약금 납입일이 아니라 '당첨일 기준 1년'이라는 시계부터 달력에 적어둬야 합니다.
두 번째 숫자, 60 — 오래 들고 있어도 내려가지 않는 벽
주택은 2년 이상 보유하면 기본세율(6~45%)로 내려오지만, 분양권은 다릅니다. 1년 이상 보유하면 60%, 그 뒤로는 아무리 오래 들고 있어도 입주 전까지는 60%가 유지됩니다. 장기보유특별공제도 없습니다(출처: 소득세법 양도소득세율 규정). 분양권 상태에서는 시간이 세금을 줄여주지 않는다는 뜻입니다. 그래서 분양권 보유자의 실질적인 선택지는 둘로 좁혀집니다. 60%를 감수하고 넘기거나, 잔금을 치르고 등기해 '주택'으로 신분을 바꾼 뒤 보유·거주 요건을 쌓아 비과세나 기본세율을 노리거나. 잔금 여력이 이 갈림길의 열쇠인 이유입니다.
세 번째 숫자, 3 — 1주택자의 분양권에 주어지는 처분 시한
이미 집이 한 채 있는 사람이 분양권을 취득하면 세법상 주택 수에 분양권이 포함됩니다. 다만 신축 아파트로 갈아타는 실수요를 위한 특례가 있습니다. 요건을 갖춘 경우 새집 완공 후 일정 기간(3년) 안에 종전 주택을 처분하면 종전 주택의 비과세가 유지되는 구조입니다(출처: 소득세법 시행령 일시적 2주택 특례 규정). 거꾸로 말하면 이 시한을 넘기는 순간 비과세가 깨지고 세금 구조 전체가 달라집니다. 10월 큰 장에서 청약을 넣는 1주택자라면 '당첨되면 언제까지 기존 집을 팔아야 하는가'를 청약 전에 역산해 두는 것이 안전합니다.
세금 달력을 청약 달력보다 먼저 펴야 하는 이유
이번 달 수도권에만 2만5711가구가 나옵니다(파이낸셜뉴스 2026.9.30 보도). 물량이 많을수록 당첨의 기쁨은 흔해지고, 세금 계산을 건너뛴 당첨의 비용은 커집니다. 전매 가능 시점, 70%와 60%의 경계일, 기존 주택 처분 시한 — 이 세 날짜를 계약서에 서명하기 전에 적어두는 것만으로 분양권 투자에서 저지르는 실수의 큰 부분을 피할 수 있습니다. 세율과 특례 요건은 개인별 사정(조정대상지역 여부, 취득 시점, 보유 주택 수)에 따라 적용이 달라지므로, 실제 거래 전에는 반드시 세무 전문가와 국세청 상담(126)으로 본인 사례를 확인하시기 바랍니다. 이 칼럼은 정보 제공 목적이며 투자·세무 자문이 아닙니다.