결론부터 말씀드릴게요.
보상 통지서를 받은 토지주에게 가장 중요한 결정은 '얼마를 받느냐'가 아니라 '어떻게 받느냐'입니다. LH는 7월 9일 광명시흥 공공주택지구 토지주들에게 협의보상 안내문을 보냈고, 협의는 7월 31일부터 연말까지 이어집니다(출처: 파이낸셜뉴스 2026.07.14). 감정평가액 자체는 협의·수용 절차에서 다투는 영역이지만, 같은 금액이라도 현금·채권·대토 중 무엇을 고르느냐에 따라 손에 남는 돈과 앞으로의 자산 구조가 달라집니다.
특히 이번 보상은 타이밍이 특수합니다. 공익사업 수용에 대한 양도소득세 감면율과 감면 한도가 지난해 개정돼 광명시흥부터 새 규정이 적용된다는 점을 한국경제(2026.07.22)가 짚었습니다. 과거 다른 지구의 경험담을 그대로 믿으면 안 되는 이유입니다.
기준 1·2 — 세제와 유동성: 반대 방향으로 움직인다
수령 방식별 양도세 감면은 전통적으로 현금보다 채권이, 채권보다 만기보유 약정이나 대토 쪽이 유리한 구조로 설계돼 왔습니다. 다만 구체 감면율과 한도는 개정 규정이 내 보상금액과 보유 기간에 어떻게 적용되는지 세무사 검증이 필요합니다. 감면이 커 보여도 한도에 걸리면 체감 효과가 줄어들 수 있습니다(출처: 한국경제 2026.07.22 · 조세특례제한법 공익사업 감면 체계).
유동성은 정확히 반대입니다. 현금은 즉시 쓸 수 있고, 채권은 만기까지 묶이며(중도 매각 시 할인 감수), 대토는 조성이 끝나 용지를 공급받을 때까지 수년을 기다려야 합니다. 세제에서 얻는 것을 유동성에서 내주는 교환 관계라는 걸 인정하는 데서 계산이 시작됩니다.
기준 3·4·5 — 리스크, 시점, 그리고 규제
리스크의 성격도 다릅니다. 현금은 인플레이션과 재투자 실패 리스크, 채권은 금리 변동, 대토는 공급 용지의 위치·용도·공급 시기가 계약 시점에 확정되지 않는 불확실성이 핵심입니다. 대토를 검토한다면 공급 예정 용지의 조건을 서면으로 확인하고, 확정되지 않은 항목이 무엇인지 목록으로 받아 두는 것이 안전합니다.
시점 면에서는 협의 기한 안의 선택이 사실상 되돌리기 어렵다는 점, 규제 면에서는 보상금으로 인근 농지·토지를 재매입하는 경로에 정부가 제동을 걸고 있다는 점을 함께 봐야 합니다. 2021~2025년 농지 보상금만 33조원이 풀린 뒤 재투자 규제가 강화되는 흐름입니다(출처: 헤럴드경제 2026.07 보도). '보상받아 옆 동네 땅을 산다'는 과거 공식은 이제 세제·허가 양쪽에서 비용이 붙습니다.
오늘 확인할 것
첫째, 안내문에 적힌 협의 기간과 감정평가 이의 절차의 마감일을 달력에 옮겨 적으십시오. 선택지 비교는 마감일에서 역산해야 여유가 생깁니다. 둘째, 세무사에게 개정된 감면율·한도를 내 보상 예상액에 대입한 세후 시뮬레이션을 현금·채권·대토 세 버전으로 요청하십시오. 셋째, 대토 희망 시 공급 용지의 확정 조건과 미확정 조건을 구분한 서면 자료를 LH에 요구하십시오.
이 글은 세무·투자 자문이 아니라 공개 보도와 제도 구조에 근거한 비교 해설이며, 개별 사안의 최종 판단은 세무 전문가 확인을 거쳐 본인이 내려야 합니다.