결론부터 말씀드릴게요.
상반기 전국 땅값은 1.22% 올라 반기 기준 4년 만에 가장 높았습니다. 그런데 같은 발표에서 건축물이 붙지 않은 순수토지 거래는 최근 5년 상반기 평균보다 32.8% 적었습니다(출처: 국토교통부·한국부동산원 '2026년 상반기 지가변동률 및 토지거래량', 2026.07.23). 가격 통계는 뜨거운데 맨땅의 거래는 말라 있다 — 지금 토지 시장에서 먼저 물어야 할 질문은 "얼마나 올랐나"가 아니라 "내가 팔고 싶을 때 사 줄 사람이 있나"입니다.
땅값이 오른 건 사실입니다 — 문제는 어디가 올랐느냐입니다
발표 내용을 지역별로 뜯어 보면 그림이 달라집니다. 수도권은 1.69% 오른 반면 지방권은 0.38%에 그쳤고, 17개 시도 가운데 서울이 2.32%로 가장 높았습니다. 시군구 상위 세 곳도 강남구 2.99%, 용산구 2.88%, 성동구 2.69% — 전부 서울입니다(출처: 국토교통부·한국부동산원 2026.07.23 발표 · 파이낸셜뉴스 2026.07.23 보도).
"전국 땅값 4년 만에 최고"라는 헤드라인의 실체는 서울과 수도권 일부가 평균을 끌어올린 결과입니다. 지방에 땅을 갖고 계시다면, 이 1.22%는 내 땅의 이야기가 아닐 확률이 높습니다.
진짜 신호는 거래량 안에 있습니다
같은 발표에서 상반기 전체 토지 거래량은 94만 5천 필지로 1년 전보다 4.2% 늘었습니다. 그런데 건축물 부속토지를 뺀 순수토지 거래는 29만 8천 필지로 1년 전보다 3.3% 줄었고, 최근 5년 상반기 평균과 비교하면 32.8% 적습니다. 순수토지 거래가 늘어난 곳은 세종(30.4% 증가)과 서울(17.5% 증가)을 포함한 6개 시도뿐이고, 나머지 11개 시도에서는 줄었습니다(출처: 국토교통부·한국부동산원 2026.07.23 발표).
전체 거래는 늘어나는데 맨땅 거래만 마른다 — 이 괴리가 올해 토지 시장의 실체라는 것이 더에셋스퀘어 컨설턴트팀의 해석입니다. 지금 오르고 팔리는 땅은 건물이 이미 붙어 있거나, 무엇이 언제 지어질지 시간표가 나온 땅입니다. 반대로 개발 일정이 불투명한 나대지·농지·임야는 가격 통계에 잡히기도 전에 환금성부터 잃고 있습니다. 토지는 아파트와 달리 호가를 낮춰도 매수자가 나타나기까지 몇 달, 길게는 몇 년이 걸리는 자산이라, 거래가 마른 지역의 시세는 숫자로만 존재하는 가격일 수 있어요.
공급 지도도 같은 방향입니다 — 더에셋스퀘어 데이터
저희가 전국에서 추적 중인 활성 분양 102곳 가운데 토지 분양은 11곳인데, 이 11곳 전부가 수도권과 세종에 있습니다. 용산 국제업무지구 부지, 과천 주암동, 성남 금토지구, 파주 운정3지구와 3기 신도시들, 평택 고덕, 그리고 세종 6-4생활권까지 — 저희 목록 기준으로 지방 광역시의 토지 분양은 현재 0곳입니다(더에셋스퀘어 데이터 분석 · 출처: 청약홈·공공데이터 연동 자체 집계 · 2026.07.28 갱신). 공공과 민간이 내놓는 공급 자체가 수도권·세종에 몰려 있으니, 가격과 거래의 쏠림은 당분간 구조로 봐야 합니다. 지금 열려 있는 현장 조건은 토지 분양 현장 목록에서 지역별로 비교할 수 있습니다.
오늘 할 일 세 가지
1. 내 시군구의 숫자를 전국 평균과 분리해서 확인하세요. 한국부동산원 부동산통계정보(R-ONE)에서 시군구 단위 지가변동률과 거래량을 함께 볼 수 있습니다. 가격이 올랐어도 거래량이 같이 늘지 않았다면, 그 상승은 몇 건의 거래가 만든 착시일 수 있습니다.
2. 사려는 땅이라면 용도와 규제부터 여세요. 토지이음(정부 토지이용규제 열람)에서 용도지역과 행위 제한을 확인하고, 주소만 있고 정보가 없는 기획부동산식 매물은 주소 판정 도구로 한 번 걸러 보세요.
3. 출구를 먼저 계산하세요. 이 땅을 다음에 누가, 왜 사 줄지 답이 나오지 않으면 상승률이 아무리 높아도 내 돈은 잠깁니다. 개발 호재는 발표가 아니라 예산 집행 단계로 판단해야 하는데, 그 구분법은 지난 칼럼 발주 공고를 읽는 투자의 순서에 정리해 뒀습니다.
통계의 온도와 내 땅의 온도는 다릅니다
4년 만에 가장 높은 상승률과 5년 평균을 32.8% 밑도는 순수토지 거래량이 같은 발표문에 나란히 실렸습니다(출처: 국토교통부·한국부동산원 2026.07.23 발표). 이런 시장에서는 평균이 아니라 내 땅이 속한 시군구의 가격·거래량·공급 세 가지를 함께 봐야 하고, 셋 중 하나라도 확인이 안 되면 결론을 미루는 쪽이 손실을 막습니다.
출처 묶음 — 국토교통부·한국부동산원 '2026년 상반기 지가변동률 및 토지거래량'(2026.07.23) · 파이낸셜뉴스 2026.07.23 「전국 땅값 상반기 1.22% 올라…수도권이 상승 주도」 · 헤럴드경제 2026.07.23 보도 · 더에셋스퀘어 자체 집계(2026.07.28 갱신)
투자 자문이 아닙니다. 의사결정은 본인 책임입니다.
— 더에셋스퀘어 컨설턴트팀