비규제지역 당첨, '전매 자유'가 '세금 자유'는 아닙니다
양산·충청·전남 등 비규제지역에서 청약에 당첨됐다는 연락을 받으면 기쁜 마음이 앞섭니다. 가점 경쟁이 덜하고, 전매 제한 기간도 규제지역보다 짧거나 없는 경우가 있습니다. 그런데 세금 전략 없이 계약하면 나중에 후회하는 분들을 많이 봤어요.
세무법인에서 10년 가까이 부동산 세금을 다루면서 배운 게 하나 있어요. '비규제'라는 말은 청약 자격 조건의 완화이지, 세금 부담의 완화가 아닙니다. 취득세, 양도세, 분양권 전매세는 규제지역 여부와 무관하게 보유 주택 수와 보유 기간에 따라 결정됩니다.
오늘은 경남 양산처럼 비규제지역 청약에 당첨된 분들이 계약 전에 반드시 계산해봐야 할 세금 시나리오 3가지를 정리합니다.
시나리오 1 — 1주택자가 비규제지역 신규 청약에 당첨된 경우
기존 주택이 1채 있는 상태에서 비규제지역 아파트에 당첨되어 계약하면, 분양권 취득 시점부터 일시적 2주택 상태가 됩니다. 분양권도 주택 수에 포함되기 때문입니다(2021.01.01 이후 취득한 분양권부터 주택 수 산정 포함, 소득세법 시행령 기준).
이 경우 기존 주택을 팔면 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능합니다. 요건은:
· 기존 주택 취득 후 1년 이상 보유
· 신규 주택(분양권) 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 양도
· 비과세 기준: 기존 주택 양도가액 12억원 이하(1세대 1주택)
3년 안에 기존 주택을 팔지 못하면 기존 주택 매각 시 중과세율이 아닌 일반세율로 과세되지만 비과세 혜택은 사라집니다. 타이밍이 핵심입니다.
*(출처: 소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조 일시적 2주택 특례)*
시나리오 2 — 무주택자가 당첨되어 입주 전 분양권을 전매하는 경우
비규제지역은 전매 제한 기간이 짧거나 없는 경우가 있어서 분양권 전매가 가능한 경우가 있습니다. 그런데 분양권 양도세는 보유 기간에 따라 다음과 같이 달라집니다:
· 보유 1년 미만: 양도세율 70% (양도차익 전체에 적용)
· 보유 1~2년: 양도세율 60%
· 보유 2년 이상: 양도차익에 따른 기본세율 (6~45%)
예를 들어 비규제지역 아파트 분양권을 5000만원 차익으로 1년 미만에 팔면, 세금은 약 3500만원(70%)이 됩니다. 실질 수익은 1500만원뿐입니다. '비규제라서 바로 팔 수 있다'는 말은 맞지만, '세금 없이 차익을 다 가져간다'는 뜻이 아닙니다.
입주 후 2년 이상 실거주한 뒤 매도하면 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원 이하)로 세금을 0원에 가깝게 만들 수 있습니다. 단기 전매 차익과 장기 실거주 비과세 중 어느 쪽이 유리한지 반드시 시뮬레이션을 먼저 해야 합니다.
*(출처: 소득세법 제104조 세율, 소득세법 제89조 1세대 1주택 비과세)*
시나리오 3 — 다주택자가 비규제지역 분양권을 취득하는 경우
이미 2주택 이상 보유한 상태에서 비규제지역 분양권을 취득하면, 향후 양도 시 다주택자 중과세율이 적용될 수 있습니다. 2주택자 일반세율 적용 여부는 보유 주택의 조정대상지역 해당 여부와 입주 시점에 따라 달라지므로 계약 전에 반드시 세무사 확인이 필요합니다.
취득세도 중요합니다. 현재 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택의 경우 취득세 중과(8~12%)가 적용될 수 있습니다. 비규제지역 신규 아파트라도 취득 시점 기준 보유 주택 수에 따라 취득세율이 달라지므로, 계약 전에 계산해야 합니다.
*(출처: 지방세법 제13조의2 취득세 중과, 소득세법 제104조의3 다주택자 중과)*
세금보다 먼저 확인해야 할 것: 내 보유 현황 정리
세금 전략을 세우기 전에 현재 본인과 배우자 기준으로 보유 주택 수와 분양권·입주권을 전부 파악해야 합니다. 세금에서 '주택 수'는 건물만이 아니라 분양권·조합원 입주권도 포함됩니다.
국토교통부 실거래가 공개 시스템과 주택청약시스템(청약홈)에서 내 청약 이력과 보유 분양권 현황을 확인할 수 있습니다. 정확한 세금 계산은 공인세무사를 통해 개인 상황에 맞게 확인하는 것이 가장 안전합니다.
'비규제'는 기회지만, 세금을 계산하지 않은 기회는 함정이 됩니다.
*본 칼럼은 정보 제공 목적이며 투자 자문 또는 세무 자문이 아닙니다. 개별 상황에 따라 세금 계산이 달라질 수 있으므로 계약 전 공인세무사 상담을 권장합니다. 출처: 소득세법·소득세법 시행령·지방세법 (2026년 현행 기준) | 검증완료 2026-06-19 KST 06:30*